A Reforma Tributária já é uma realidade no Brasil e trará mudanças expressivas no sistema de cobrança de impostos, especialmente no que diz respeito ao setor imobiliário. Um dos pontos de maior impacto é a tributação da locação de imóveis, atividade que até então tinha carga tributária limitada, especialmente para pessoas físicas.
Com a criação do novo modelo tributário baseado em CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), o cenário muda radicalmente. Proprietários, investidores, holdings patrimoniais, imobiliárias e fundos precisarão se adaptar às novas exigências para evitar prejuízos e manter a rentabilidade de seus contratos de aluguel.
Neste artigo, a Orru Contabilidade explica como funcionará o novo imposto sobre locação de imóveis, quais contratos serão afetados, quais as exceções previstas e o que fazer para se preparar de forma estratégica.
Índice
O que muda com a Reforma Tributária?
Antes da reforma, a locação de imóveis não era tributada como consumo. A tributação ocorria da seguinte forma:
- Pessoas físicas pagavam apenas o Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), via carnê-leão;
- Pessoas jurídicas, quando envolvidas com locação, eram tributadas pelo PIS e COFINS, com alíquotas variando entre 3,65% (regime cumulativo) e 9,25% (regime não cumulativo), além de IRPJ e CSLL.
Com a aprovação da reforma, o modelo muda completamente:
- O CBS substituirá o PIS e a COFINS, com alíquota federal estimada em 8,8%;
- O IBS substituirá o ICMS e o ISS, com alíquota estimada entre 17,5% e 18,5% (somando a parte estadual e municipal).
🔎 Resultado prático: a tributação da locação de imóveis poderá atingir até 27% sobre a receita bruta, caso o contrato esteja sujeito aos dois tributos (CBS + IBS).
Quem será afetado?
A nova tributação sobre a locação de imóveis atinge principalmente:
- Pessoas físicas que alugam imóveis como fonte de renda;
- Empresas patrimoniais, como holdings de imóveis;
- Construtoras que atuam com o modelo built-to-rent;
- Imobiliárias e plataformas de gestão de locação;
- Gestoras de patrimônio e fundos imobiliários.
A principal preocupação recai sobre contratos de locação firmados a partir de 2026, que passam a sofrer incidência direta de CBS e IBS, onerando consideravelmente a operação.
E os contratos antigos? Há exceção?
Sim. A Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta pontos importantes da reforma, prevê regra de transição para contratos já existentes.
Aqueles contratos de locação firmados antes da entrada em vigor da nova legislação (julho de 2025) podem continuar recolhendo tributos com uma alíquota reduzida de 3,65%, equivalente ao regime cumulativo de PIS/COFINS.
Para isso, é necessário que:
- O contrato tenha sido assinado antes da sanção da nova lei;
- O contrato seja por prazo determinado;
- Haja firma reconhecida ou assinatura eletrônica válida;
- O contrato não residencial seja registrado em cartório até 31/12/2025;
- O contrato residencial tenha iniciado com pagamentos comprovados até o mês seguinte à assinatura.
📌 Atenção: sem essas comprovações, o contribuinte não terá direito à alíquota reduzida. A documentação precisa estar organizada, assinada e registrada corretamente.
Tributação dos novos contratos de locação a partir de 2026
A partir de 1º de janeiro de 2026, os novos contratos de locação de imóveis — sejam residenciais, comerciais ou industriais — estarão sujeitos à alíquota cheia de CBS + IBS, podendo atingir até 27% de carga tributária sobre a receita bruta.
Principais impactos:
- 📉 Redução da rentabilidade líquida para proprietários e empresas;
- ⚖️ Risco de judicialização ou renegociação de contratos com locatários;
- 📑 Necessidade de segregar contratos antigos e novos para correta apuração;
- 🏗️ Construtoras e incorporadoras terão de reavaliar o modelo built-to-rent;
- 📊 Aumento da complexidade contábil e fiscal.
E as pessoas físicas, como ficam?
Pessoas físicas que possuem imóveis para locação — como forma de gerar renda — devem avaliar a viabilidade de manter a operação como PF. Isso porque:
- A locação passará a sofrer tributação de consumo (CBS e IBS);
- A soma com o IRPF poderá elevar a carga tributária a níveis insustentáveis;
- O Fisco poderá exigir registro como contribuinte para locações comerciais regulares.
Em muitos casos, a abertura de CNPJ será mais vantajosa, permitindo um planejamento tributário mais eficiente, o enquadramento no Simples Nacional ou Lucro Presumido e a dedução de despesas.
Imobiliárias, gestoras e plataformas de aluguel: atenção redobrada
Empresas que intermediam locações também serão diretamente afetadas. Será necessário:
- Atualizar contratos e emitir documentos fiscais corretamente;
- Ajustar sistemas para segregar receitas e aplicar as novas alíquotas;
- Orientar proprietários sobre o novo custo fiscal;
- Incluir cláusulas de recomposição de preços nos contratos.
Como se preparar?
A transição para o novo sistema será gradual, com convivência entre os dois modelos até 2032. No entanto, as mudanças já começam a valer em 2026, exigindo atenção imediata.
Ações recomendadas:
✅ Revisar todos os contratos vigentes, verificando elegibilidade à alíquota reduzida;
✅ Registrar em cartório os contratos não residenciais firmados antes da lei;
✅ Segregar contratos por data e tipo, para facilitar a escrituração contábil;
✅ Reavaliar a estrutura jurídica da locação (pessoa física, holding, ME etc.);
✅ Realizar planejamento tributário profissional;
✅ Atualizar preços de locação, quando possível, para absorver a nova carga tributária.
O papel da contabilidade nessa transição
A Orru Contabilidade atua de forma consultiva para garantir que seus clientes enfrentem essa transição com segurança, clareza e economia fiscal.
Oferecemos:
- ✔️ Avaliação contratual e análise de elegibilidade à alíquota reduzida;
- ✔️ Suporte para registro de contratos e assinatura eletrônica válida;
- ✔️ Planejamento tributário para locadores, holdings e construtoras;
- ✔️ Escrituração contábil segregada por tipo de receita;
- ✔️ Acompanhamento das novas obrigações acessórias do IBS e CBS.
Conclusão
A Reforma Tributária trará impactos profundos na locação de imóveis, especialmente pela inclusão da atividade no sistema de tributos sobre consumo.
O que antes era pouco ou nada tributado, agora estará sujeito a uma alíquota de até 27%, exigindo revisão contratual, planejamento tributário e adaptação da estrutura jurídica.
O momento de agir é agora. A estruturação correta em 2025 pode garantir economia significativa nos anos seguintes.
📌 Conte com a equipe da Orru Contabilidade para proteger sua operação de locação e reduzir o impacto da nova legislação tributária.
Fale conosco e prepare-se com inteligência para a nova era fiscal.
