A Receita Federal do Brasil (RFB) recentemente introduziu a Instrução Normativa nº 2.222, publicada em setembro de 2024, permitindo a atualização do valor de bens imóveis a valor de mercado, uma oportunidade significativa tanto para pessoas físicas quanto jurídicas.
A medida oferece uma forma de ajustar o valor dos imóveis à realidade do mercado, permitindo que os contribuintes paguem menos impostos sobre a diferença entre o valor de aquisição e o valor atualizado.
Essa atualização pode ser vantajosa para aqueles que planejam alienar seus imóveis a médio e longo prazo, já que as alíquotas aplicáveis são reduzidas em comparação com as alíquotas tradicionais. O prazo para adesão à iniciativa é 16 de dezembro de 2024.
Neste artigo, vamos explorar como funciona essa atualização, quem pode se beneficiar, os critérios de aplicação, e como o contribuinte pode pagar menos impostos por meio desta opção.
Índice
O que é a atualização do valor de imóveis?
A atualização de bens imóveis a valor de mercado refere-se ao procedimento pelo qual o proprietário do imóvel pode atualizar o valor de sua propriedade na declaração de Imposto de Renda, ajustando-o ao valor atual do mercado imobiliário.
Normalmente, os imóveis são declarados pelo seu valor de aquisição, o que não reflete, na maioria das vezes, o aumento de valorização que o bem acumulou ao longo dos anos.
Com essa iniciativa, a Receita Federal permite que os imóveis sejam reavaliados e declarados pelo seu valor de mercado.
Como funciona o pagamento de impostos sobre a atualização?
Após optar pela atualização do valor dos imóveis, os contribuintes devem pagar imposto sobre a diferença entre o custo de aquisição original e o valor de mercado atualizado.
A vantagem dessa medida está nas alíquotas reduzidas oferecidas para essa atualização. Para pessoas físicas, a alíquota aplicada será de 4% sobre a diferença, enquanto normalmente as alíquotas variam entre 15% e 22,5%.
Já para as pessoas jurídicas, a tributação será feita com 6% de Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ) e 4% de Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), perfazendo um total de 10%. Sem essa opção, a tributação para empresas pode chegar a 34%, dependendo do regime tributário.
Essa oportunidade é particularmente atrativa para aqueles que possuem imóveis valorizados, pois pagam uma alíquota bem inferior à usual ao vender o imóvel.
Além disso, a medida se aplica a imóveis no Brasil e no exterior, incluindo bens já atualizados pela Declaração de Opção pela Atualização de Bens e Direitos no Exterior (Abex).
Regras para a alienação de imóveis após a atualização
A adesão à atualização é definitiva e irretratável, ou seja, uma vez que o contribuinte opta por essa modalidade, ele não pode revertê-la. Entretanto, existem algumas particularidades no caso de alienação de imóveis antes de um período de 15 anos contados a partir da atualização.
Caso o proprietário decida vender o imóvel atualizado dentro desse período, o cálculo do ganho de capital será ajustado proporcionalmente ao tempo decorrido desde a atualização.
O percentual de aproveitamento da diferença entre o valor de aquisição e o valor atualizado começa em 0% para alienações ocorridas até 36 meses após a atualização e aumenta gradualmente até 100% para alienações ocorridas após 180 meses.
A tabela abaixo ilustra a aplicação dos percentuais de aproveitamento da diferença no cálculo do ganho de capital conforme o tempo de posse após a atualização:
- Alienação até 3 anos após a atualização: 0%
- Alienação entre 3 e 4 anos: 8%
- Alienação entre 4 e 5 anos: 16%
- Alienação entre 5 e 6 anos: 24%
- Alienação entre 6 e 7 anos: 32%
- Alienação entre 7 e 8 anos: 40%
- Alienação entre 8 e 9 anos: 48%
- Alienação entre 9 e 10 anos: 56%
- Alienação entre 10 e 11 anos: 62%
- Alienação entre 11 e 12 anos: 70%
- Alienação entre 12 e 13 anos: 78%
- Alienação entre 13 e 14 anos: 86%
- Alienação entre 14 e 15 anos: 94%
- Alienação após 15 anos: 100%
Essa escalonamento visa incentivar a permanência do bem em posse do proprietário por mais tempo, limitando o impacto tributário de vendas imediatas após a atualização.
Quem pode se beneficiar?
Tanto pessoas físicas quanto jurídicas podem se beneficiar da atualização do valor dos imóveis, desde que os bens estejam declarados nas suas respectivas declarações de imposto de renda.
Para pessoas físicas, a atualização abrange os imóveis informados na Declaração de Ajuste Anual (DAA). Para as empresas, a medida aplica-se aos imóveis constantes no ativo não circulante do balanço patrimonial.
Além disso, imóveis no Brasil e no exterior podem ser atualizados. Para pessoas físicas, bens em trust no exterior, que estejam sob sua responsabilidade na declaração, também podem ser atualizados.
Vantagens e desvantagens da atualização
Entre as principais vantagens dessa medida, destaca-se a possibilidade de reduzir significativamente a tributação sobre o ganho de capital em uma futura venda do imóvel. Em vez de pagar alíquotas mais elevadas sobre o lucro da venda, o contribuinte terá sua base de cálculo ajustada para refletir o valor de mercado atual, com alíquotas reduzidas aplicáveis sobre essa diferença.
Outro benefício é a flexibilidade de aplicar a atualização a bens no Brasil e no exterior, o que facilita a vida de investidores que possuem imóveis em múltiplas jurisdições.
Por outro lado, a adesão à atualização é definitiva e irretratável. Além disso, a alienação de imóveis antes de 15 anos acarreta em um ajuste gradual do ganho de capital, o que pode ser um ponto negativo para contribuintes que têm planos de venda a curto prazo.
Conclusão
Para os contribuintes que possuem imóveis que se valorizaram ao longo do tempo, a atualização do valor de mercado é uma oportunidade interessante para reduzir a carga tributária em uma futura alienação.
No entanto, é importante avaliar com cautela a opção, considerando o prazo de 15 anos para o aproveitamento total da diferença no cálculo do ganho de capital.
A Receita Federal disponibilizou a Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim) no e-CAC, e o prazo para adesão vai até 16 de dezembro de 2024.
Recomenda-se que os interessados consultem um especialista em contabilidade ou tributos para avaliar a melhor estratégia, considerando o perfil de seus imóveis e seus planos futuros de alienação.
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