A Reforma Tributária já é uma realidade no Brasil e, com sua regulamentação pela Lei Complementar nº 214/2025, uma série de mudanças expressivas passarão a impactar diretamente o setor de locação de imóveis.
O que antes era, em muitos casos, pouco tributado, agora passa a integrar a base dos tributos sobre o consumo, exigindo atenção redobrada de pessoas físicas, empresas, imobiliárias, fundos e investidores patrimoniais.
Neste artigo, a equipe da Orru Contabilidade esclarece como funcionará o novo modelo de tributação sobre aluguéis, quem será afetado, como funcionará a alíquota reduzida para contratos já existentes e o que fazer para se adequar a tempo e evitar prejuízos fiscais.
Índice
O que muda com a Reforma Tributária?
Antes da reforma, a locação de imóveis não era considerada uma operação de consumo. Isso significa que, para pessoas físicas, a tributação recaía apenas sobre o Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), pago por meio do carnê-leão.
Já as pessoas jurídicas que atuavam com locação pagavam PIS e COFINS, com alíquotas de 3,65% no regime cumulativo ou 9,25% no não cumulativo, além do IRPJ e CSLL sobre o lucro.
Com a entrada em vigor do novo sistema tributário, a locação de bens imóveis passa a ser tributada como um serviço, sujeita à CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e ao IBS (Imposto sobre Bens e Serviços).
As alíquotas estimadas são:
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CBS federal: 8,8%
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IBS estadual e municipal: entre 17,5% e 18,5%
Na prática, a carga tributária sobre a receita bruta da locação poderá chegar a 27%.
Quem será impactado?
As novas regras atingem diferentes perfis de contribuintes, incluindo:
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Pessoas físicas que alugam imóveis como fonte de renda
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Holdings patrimoniais formadas para gestão de imóveis familiares
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Construtoras e incorporadoras que atuam no modelo built-to-rent
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Imobiliárias e plataformas que intermediam locações
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Fundos de investimento imobiliário (FIIs) e gestoras de patrimônio
Todos precisarão revisar seus contratos, reorganizar sua estrutura jurídica e planejar com antecedência a forma de operar sob o novo modelo tributário.
O que é a alíquota reduzida e quem tem direito?
Com a aprovação da Lei Complementar nº 214/2025, foi estabelecida uma regra de transição que permite que contratos firmados antes da vigência da nova legislação possam se beneficiar de uma alíquota reduzida de 3,65% – valor correspondente ao antigo regime cumulativo de PIS/COFINS.
Essa alíquota reduzida se aplica até o fim do período de transição e é extremamente vantajosa quando comparada à alíquota cheia de até 27%.
Quais são os requisitos para usufruir dessa alíquota reduzida?
Para usufruir da alíquota reduzida nos contratos de locação de imóveis, o contribuinte precisa cumprir uma série de exigências formais. São elas:
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O contrato deve ter sido assinado antes de julho de 2025 (entrada em vigor da nova lei)
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O contrato precisa ser por prazo determinado
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É necessário haver firma reconhecida ou assinatura eletrônica válida
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Para locações não residenciais, o contrato precisa ser registrado em cartório até 31 de dezembro de 2025
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Para locações residenciais, é necessário comprovar que os pagamentos iniciaram até o mês seguinte à assinatura
Atenção: Se qualquer um desses critérios não for atendido, o contrato será considerado novo e, portanto, sujeito à alíquota cheia de CBS + IBS.
E os contratos novos firmados após 2025?
A partir de 1º de janeiro de 2026, todos os novos contratos de locação – tanto residenciais quanto comerciais e industriais – passarão a ser tributados com a alíquota cheia de até 27% sobre a receita bruta.
Esse novo cenário pode comprometer a rentabilidade de muitos contratos. Veja alguns dos principais impactos práticos:
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Redução dos rendimentos líquidos para pessoas físicas e jurídicas
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Pressão por renegociação de aluguéis, já que a carga tributária será mais alta
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Exigência de segregação contábil entre contratos antigos e novos
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Aumento da complexidade fiscal e burocrática para imóveis em carteira
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Desafios para construtoras e incorporadoras que trabalham com o modelo de renda de aluguel
Como ficam as pessoas físicas?
Para muitos proprietários de imóveis que alugam como pessoa física, a soma do novo modelo de CBS + IBS + IRPF poderá tornar a carga tributária insustentável.
Além disso, há risco de que a Receita Federal interprete a atividade de locação habitual como sendo empresarial, exigindo:
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CNPJ e registro formal da atividade
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Emissão de nota fiscal para contratos comerciais
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Pagamento dos tributos de consumo e obrigações acessórias
Diante desse cenário, abrir uma empresa e realizar um planejamento tributário adequado pode representar uma alternativa muito mais vantajosa.
Vale a pena abrir CNPJ para locação de imóveis?
Sim, na maioria dos casos. A abertura de um CNPJ permite optar por regimes como o Simples Nacional ou Lucro Presumido, que, mesmo com a incidência de CBS e IBS, oferecem maior flexibilidade para dedução de despesas, organização contábil e recolhimento planejado dos tributos.
Além disso, o tratamento dado a holdings patrimoniais ou SPEs pode se tornar mais estratégico, permitindo a manutenção da atividade com gestão profissional e economia tributária.
Imobiliárias e plataformas de locação: cuidados redobrados
Empresas que atuam como intermediadoras de locação, como imobiliárias e plataformas digitais (Airbnb, QuintoAndar, Loft, etc.), também serão impactadas pela reforma. Será preciso:
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Emitir corretamente os documentos fiscais sob o novo regime
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Segregar receitas de contratos antigos e novos
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Adequar cláusulas contratuais com cláusulas de recomposição de preços
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Atualizar sistemas contábeis e fiscais para cumprir as obrigações do IBS e CBS
Além disso, será necessário prestar orientação tributária aos clientes – tanto locadores quanto locatários – sobre os novos custos que passam a integrar a cadeia de valores dos aluguéis.
Como se preparar desde já?
Embora o novo sistema tributário tenha um período de transição até 2032, as mudanças já começam a valer em 2026, tornando urgente a preparação dos contribuintes e seus contratos.
Veja algumas ações estratégicas que você deve adotar com o apoio da sua contabilidade:
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Revisar todos os contratos de locação existentes e verificar se atendem aos critérios da alíquota reduzida
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Registrar em cartório os contratos não residenciais com prazo determinado firmados até 2025
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Organizar a escrituração contábil, segregando as receitas por tipo e data de contrato
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Avaliar a estrutura jurídica ideal (pessoa física, ME, holding, sociedade)
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Rever valores de aluguéis, prevendo cláusulas de ajuste para compensar os novos impostos
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Realizar um planejamento tributário completo, com simulações sob os novos cenários
O papel da contabilidade especializada nesse processo
Neste momento de transição, o apoio de um escritório contábil especializado faz toda a diferença. A Orru Contabilidade acompanha de perto as mudanças da reforma tributária e oferece suporte completo para locadores, holdings, construtoras e imobiliárias.
Nosso time realiza:
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Análise de contratos e verificação da elegibilidade à alíquota reduzida
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Suporte para formalização de documentos, reconhecimento de firma e assinatura digital válida
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Planejamento tributário com base em simulações personalizadas
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Segregação contábil e escrituração fiscal conforme os dois regimes em vigor
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Atualização de sistemas e relatórios contábeis para cumprir as novas exigências
Conclusão
A alíquota reduzida para locação de imóveis é uma oportunidade importante para manter a carga tributária mais baixa durante o período de transição da reforma tributária.
No entanto, só será válida para quem cumprir todos os requisitos formais estabelecidos pela Lei Complementar nº 214/2025.
A partir de 2026, os contratos novos estarão sujeitos a uma alíquota que pode chegar a 27% sobre a receita, o que exige ajuste de preços, revisão de contratos e, muitas vezes, mudança na estrutura jurídica da operação.
Se você atua com locação de imóveis – seja como pessoa física, holding, construtora ou gestor imobiliário –, este é o momento de agir com estratégia.
Conte com a Orru Contabilidade para estruturar seu negócio de forma legal, econômica e segura diante da nova tributação da reforma. Fale conosco e proteja sua rentabilidade!
